Земля сельхозназначения или промышленная: в чём разница и что можно построить

Когда человек ищет участок под бизнес, он быстро сталкивается с понятием «категория земель». От неё зависит почти всё: что можно построить, какие документы потребуются и сколько времени уйдёт на запуск дела. Разберёмся простыми словами, чем отличаются земли сельскохозяйственного назначения и земли промышленного назначения.

Что такое категория земель

Все земли в стране разделены на категории. Для нас важны две: земли сельскохозяйственного назначения и земли промышленности, транспорта и иного специального назначения (в разговоре их обычно называют «промышленными»). Кроме категории, у участка есть вид разрешённого использования (ВРИ) — более конкретная запись о том, как именно можно использовать землю. Оба параметра указываются в выписке из ЕГРН.

Земли сельскохозяйственного назначения

Это земли, предназначенные для выращивания культур, содержания животных, хозяйственных построек, связанных с сельским хозяйством. Такие участки часто дешевле, и их много, поэтому они привлекают покупателей. Но у них есть существенные ограничения:

• строить можно далеко не всё: обычно допускаются только объекты, связанные с сельскохозяйственным производством;
• коммерческие объекты, не связанные с сельским хозяйством, например автосервис, склад или магазин, как правило, на такой земле не разрешены;
• использование не по назначению может привести к проверкам и претензиям со стороны контролирующих органов.

Если вы покупаете сельхозземлю с мыслью «потом как-нибудь переведу», важно понимать, что это отдельный и непростой путь.

Земли промышленного назначения

На землях промышленности допускается размещение производственных, складских, транспортных и обслуживающих объектов. Именно здесь обычно оформляются мастерские, автосервисы, базы, склады. Однако и здесь многое зависит от ВРИ: запись должна соответствовать тому, что вы хотите построить. Кроме того, учитываются ограничения, о которых мы писали в статье о проверках перед покупкой: охранные и санитарные зоны, возможность подъезда и подключения коммуникаций.

Можно ли сменить категорию

Теоретически — да, процедура перевода земли из одной категории в другую существует. Но на практике нужно понимать три вещи:

• это требует времени, точные сроки зависят от конкретного случая и органов, которые принимают решение;
• результат не гарантирован: в переводе могут отказать;
• понадобятся дополнительные документы и расходы, размер которых заранее назвать нельзя.

Поэтому закладывать в бизнес-план «сменим категорию за пару месяцев» опасно. Если от участка зависит запуск вашего дела, разумнее с самого начала искать землю с подходящей категорией и ВРИ.

Участки, которые уже оформлены под СТО

Есть и более простой вариант — участки, которые уже оформлены под станцию технического обслуживания. Для них переоформление категории и вида использования не нужно: документы соответствуют цели, и вы можете сосредоточиться на самом строительстве и запуске. Перед покупкой всё равно проверьте выписку ЕГРН, ограничения и коммуникации, но этап смены категории вам проходить не придётся.

Как выбрать

• Сначала определите, что вы собираетесь строить.
• Посмотрите категорию и ВРИ в свежей выписке ЕГРН.
• Убедитесь, что запись разрешает ваш вид деятельности без перевода.
• Если без перевода не обойтись, заранее проконсультируйтесь с юристом и оцените риск отказа и затраты времени.

Контакты

Есть участок у трассы Пермь — Усть-Качка (48 соток, под СТО, газ и свет): Наталья 8-912-581-83-73, бот t.me/zemlya_perm_bot

Не является юридической консультацией; перед сделкой проверьте документы у юриста.